В последнее время внимание населения и должностных лиц государственных органов направлено на одну тему – на снос жилья. По вопросам выплаты компенсации при изъятии земельных участков юридических и физических лиц для государственных нужд, возникает множество споров. В этих условиях большая ответственность возлагается на оценщиков. Каков статус у представителей этой сферы, какие права и обязанности они имеют?
Kun.uz побеседовал со специалистами Агентства по управлению государственных активов. Мы поинтересовались мнениями главного специалиста управления лицензирования оценочной деятельности Агентства Миржамола Миркамалова и Председателя Ассоциации оценочных организаций Одилжона Исламова.
— На сегодняшний день участились сносы жилья. Имеются ли конкретные принципы оценки стоимости недвижимого имущества? Ведь результаты оценки каждый раз могут быть разными. Имеется ли возможность нормирования оценки?
Одилжон Исламов: — На сегодняшний день в сфере оценки установлен и зарегистрирован в Министерстве юстиции целый ряд стандартов. Также, имеются стандарты по оценке жилого имущества. При сносе именно эти стандарты играют важную роль. Вместе с этими стандартами зарегистрированы и методические указания для этих стандартов. В них разъясняется каждый этап оценки, методы действия, вплоть до формул. Оценщики, в основном, при работе опираются на эти стандарты. Исходя из цели оценки, необходимо умение применять другие правовые акты. Например, в отношении сносов действуют Жилищный, Земельный, Гражданский кодексы, Закон Республики Узбекистан «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников». Если оценщик не знает суть какого-либо из этих нормативных актов, то результаты его оценки могут отличаться от результатов оценки знающего оценщика. На результат оценки виляют не только эти факторы. Это и опыт оценщика, навыки пользования интернетом, умение найти там нужную информацию и анализировать ее исходя из рыночных цен.
— Проверяется ли качество кадров-оценщиков?
Миржамол Миркамалов: — Законодательством установлены определенные требования к оценщикам. Оценщик обязательно должен иметь высшее образование по специальности и иметь стаж работы не менее одного года в качестве помощника оценщика. Требования квалификации предусматривают, что он должен пройти специальные курсы. После чего, он может обратиться в Агентство с заявлением о выдачи ему сертификата оценщика. По правилам, оценщик ежегодно должен проходить курсы повышения квалификации.
— По некоторым сведениям, есть случаи, когда оценщик устанавливает стоимость залогового имущества неправильно и в случае неуплаты кредита, банки несут убытки. Считается ли в данном случае, что оценщики были в сговоре с мошенниками?
Одилжон Исламов: — Обычно это происходит, когда стоимость залогового имущества оценивается выше стоимости. По всей стране функционируют более тысячи оценщиков. К сожалению, встречаются и такие. Для предупреждения подобных ситуаций нашей ассоциацией применяется ряд мер. Например, установлены строгие требования к организациям-членам ассоциации и к оценщикам. Кроме того, существует общество оценщиков. И там принимаются соответствующие меры. Однако членство организации оценщиков является добровольным. Есть оценщики, ведущие деятельность единолично. Управлением лицензирования оценочной деятельности установлен ряд требований. Если будут нарушены требования и стандарты, то отчеты оценщиков будут подвержены экспертизе. Если будут установлены нарушения законов, то лицензия оценщика аннулируется.
— Наблюдаются и такие случаи, когда фактическая стоимость сносимого жилья составляет 300 млн сумов, но хокимияты привлекая своих оценщиков, оценивают их в 30 млн сумов…
Одилжон Исламов: — Мне известны случаи, когда хокимият или собственник жилья были не согласны с отчетами оценщиков. Я не видел разницу в таком размере, о котором говорите вы, но встречается разница в размере 30-40 процентов. В таких случаях большую роль играет опыт оценщика. При оценке имущества имеется несколько подходов. Первый — это расходы, которые определяются обычным математическим способом. Изучается техническая характеристика строительства. Повышение цен с 1991 года по сегодняшний день рассматриваются с индексами. При таком подходе большая разница не выявляется. В таком случае оценщик может допустить ошибку при определении индексов или износа здания.
Второй подход – сравнительный. При таком подходе оценка осуществляется путем поиска информации по купли-продажи и предложениям схожего недвижимого имущества. Однако, найти такие сведения очень трудно. Это указано и в наших стандартах. При таком подходе принимается во внимание снижение стоимости при торге, разница, связанная с местом расположения недвижимости и другие изменения.
Хочу сказать, что в перечисленных подходах разница между отчетами разных оценщиков не будет такой большой. Если разница очень большая, то оценщик не из нашего круга. Тогда получается, что он находится в сговоре с мошенниками.
Миржамол Миркамалов: — В Законе «Об оценочной деятельности» четко указано, при оценке имущества собственник сам может привлекать оценщика, то есть вести работу в соответствии с отчетами оценщика, привлеченного хокимиятом не обязательно. Ситуация с возникновением споров четко урегулирована законом. В таком случае проводится экспертиза оценки другой организацией, которая выдает заключение о правильности или неправильности оценки. В нем не отражается вопрос стоимости, указанной оценщиком, а только правильности проведения оценки. Если и после такой экспертизы стороны не придут к согласию, то спор разрешается в судебном порядке. Для выяснения обстоятельств суд обращается нашему агентству. У нас создана комиссия, которая рассматривает и отчет оценщика, и заключение экспертизы по отчету оценщика.
— На сегодняшний день встречаются случаи сноса недвижимости без предупреждения и компенсации. В таких случаях, каким образом оценивается снесенная недвижимость?
Одилжон Исламов: — По правилам, существующим на сегодняшний день при оценке, то есть идентификации подобной снесенной недвижимости, возникнут проблемы. В стандартах оценки есть такие правила, в соответствии с которыми в случае неполучения оценщиком полной информации о недвижимости, он должен произвести оценку, применяя ограничивающие условия. Другого выбора нет. В любом случае, какая-то организация должна определить стоимость снесенной недвижимости. В таком случае оценщик с выездом на место изучает физическое состояние. Также принимается во внимание кадастровые размеры недвижимости.
— В соответствии с законом оценочным организациям выдается лицензия. Каков порядок лицензирования их деятельности? Контролируется ли их деятельность после выдачи лицензии?
Миржамол Миркамалов: — Порядок лицензирования оценочной деятельности осуществляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров №21, согласно которому для получения лицензии оценочная организация в своем штате должна иметь не менее 4-х сертифицированных оценщиков. Контроль их деятельности осуществляется Агентством, которому в электронном виде направляется информация о деятельности оценочных организаций. Все сведения предоставляются в автоматизированном режиме, в бумажном виде не принимаются. В случае направления органами прокуратуры или другими органами представлений, к оценщикам могут быть применены предупреждение или аннулирование лицензии. По вопросу сноса недвижимости совместно с нашей ассоциацией, союзом и обществами в областях созданы общественные советы. Члены этих советов выдают оценщиками свои заключения рекомендательного характера.
Полную версию беседы можно посмотреть на видео.