19 C
Ташкент

«При оценке стоимости жилья, снесенного без предупреждения, возникают проблемы». Беседа со специалистами

По вопросам выплаты компенсации при изъятии земельных участков юридических и физических лиц для государственных нужд, возникает множество споров. В этих условиях большая ответственность возлагается на оценщиков. Каков статус у представителей этой сферы, какие права и обязанности они имеют?

Не пропустите

В последнее время внимание населения и должностных лиц государственных органов направлено на одну тему ­– на снос жилья. По вопросам выплаты компенсации при изъятии земельных участков юридических и физических лиц для государственных нужд, возникает множество споров. В этих условиях большая ответственность возлагается на оценщиков. Каков  статус у представителей этой сферы, какие права и обязанности они имеют?

Kun.uz побеседовал со специалистами Агентства по управлению государственных активов. Мы поинтересовались мнениями главного специалиста управления лицензирования оценочной деятельности Агентства Миржамола Миркамалова и Председателя Ассоциации оценочных организаций Одилжона Исламова.

— На сегодняшний день участились сносы жилья. Имеются ли конкретные принципы оценки стоимости недвижимого имущества? Ведь результаты оценки каждый раз могут быть разными. Имеется ли возможность нормирования оценки?  

По вопросам выплаты компенсации при изъятии земельных участков юридических и физических лиц для государственных нужд, возникает множество споров. В этих условиях большая ответственность возлагается на оценщиков. Каков статус у представителей этой сферы, какие права и обязанности они имеют?
Одилжон Исламов

Одилжон Исламов: — На сегодняшний день в сфере оценки установлен и зарегистрирован в Министерстве юстиции целый ряд стандартов. Также, имеются стандарты по оценке жилого имущества. При сносе именно эти стандарты играют важную роль. Вместе с этими стандартами зарегистрированы и методические указания для этих стандартов. В них разъясняется каждый этап оценки, методы действия, вплоть до формул. Оценщики, в основном, при работе опираются на эти стандарты. Исходя из цели оценки, необходимо умение применять другие правовые акты. Например, в отношении сносов действуют Жилищный, Земельный, Гражданский кодексы, Закон Республики Узбекистан «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников». Если оценщик не знает суть какого-либо из этих нормативных актов, то результаты его оценки могут отличаться от результатов оценки знающего оценщика. На результат оценки виляют не только эти факторы. Это и опыт оценщика, навыки пользования интернетом, умение найти там нужную информацию и анализировать ее исходя из рыночных цен.

— Проверяется ли качество кадров-оценщиков?

По вопросам выплаты компенсации при изъятии земельных участков юридических и физических лиц для государственных нужд, возникает множество споров. В этих условиях большая ответственность возлагается на оценщиков. Каков статус у представителей этой сферы, какие права и обязанности они имеют?
Миржамол Миркамалов

Миржамол Миркамалов: — Законодательством установлены определенные требования к оценщикам. Оценщик обязательно должен иметь высшее образование по специальности и иметь стаж работы не менее одного года в качестве помощника оценщика. Требования квалификации предусматривают, что он должен пройти специальные курсы. После чего, он может обратиться в Агентство с заявлением о выдачи ему сертификата оценщика. По правилам, оценщик ежегодно должен проходить курсы повышения квалификации.

— По некоторым сведениям, есть случаи, когда оценщик устанавливает стоимость залогового имущества неправильно и в случае неуплаты кредита, банки несут убытки. Считается ли в данном случае, что оценщики были в сговоре с мошенниками?

Одилжон Исламов: — Обычно это происходит, когда стоимость залогового имущества оценивается выше стоимости. По всей стране функционируют более тысячи оценщиков. К сожалению, встречаются и такие. Для предупреждения подобных ситуаций нашей ассоциацией применяется ряд мер. Например, установлены строгие требования к организациям-членам ассоциации и к оценщикам. Кроме того, существует общество оценщиков. И там принимаются соответствующие меры. Однако членство организации оценщиков является добровольным. Есть оценщики, ведущие деятельность единолично. Управлением лицензирования оценочной деятельности установлен ряд требований. Если будут нарушены требования и стандарты, то отчеты оценщиков будут подвержены экспертизе. Если будут установлены нарушения законов, то лицензия оценщика аннулируется.

— Наблюдаются и такие случаи, когда фактическая стоимость сносимого жилья составляет 300 млн сумов, но хокимияты привлекая своих оценщиков, оценивают их в 30 млн сумов…

Одилжон Исламов: — Мне известны случаи, когда хокимият или собственник жилья были не согласны с отчетами оценщиков. Я не видел разницу в таком размере, о котором говорите вы, но встречается разница в размере 30-40 процентов. В таких случаях большую роль играет опыт оценщика. При оценке имущества имеется несколько подходов.  Первый — это расходы, которые определяются обычным математическим способом. Изучается техническая характеристика строительства. Повышение цен с 1991 года по сегодняшний день рассматриваются с индексами. При таком подходе большая разница не выявляется. В таком случае оценщик может допустить ошибку при определении индексов или износа здания.

Второй подход ­– сравнительный. При таком подходе оценка осуществляется путем поиска информации по купли-продажи и предложениям схожего недвижимого имущества. Однако, найти такие сведения очень трудно. Это указано и в наших стандартах. При таком подходе принимается во внимание снижение стоимости при торге, разница, связанная с местом расположения недвижимости и другие изменения.

Хочу сказать, что в перечисленных подходах разница между отчетами разных оценщиков не будет такой большой. Если разница очень большая, то оценщик не из нашего круга. Тогда получается, что он находится в сговоре с мошенниками.

По вопросам выплаты компенсации при изъятии земельных участков юридических и физических лиц для государственных нужд, возникает множество споров. В этих условиях большая ответственность возлагается на оценщиков. Каков статус у представителей этой сферы, какие права и обязанности они имеют?

Миржамол Миркамалов: — В Законе «Об оценочной деятельности» четко указано, при оценке имущества собственник сам может привлекать оценщика, то есть вести работу в соответствии с отчетами оценщика, привлеченного хокимиятом не обязательно. Ситуация с возникновением споров четко урегулирована законом. В таком случае проводится экспертиза оценки другой организацией, которая выдает заключение о правильности или неправильности оценки. В нем не отражается вопрос стоимости, указанной оценщиком, а только правильности проведения оценки. Если и после такой экспертизы стороны не придут к согласию, то спор разрешается в судебном порядке. Для выяснения обстоятельств суд обращается нашему агентству. У нас создана комиссия, которая рассматривает и отчет оценщика, и заключение экспертизы по отчету оценщика.

— На сегодняшний день встречаются случаи сноса недвижимости без предупреждения и компенсации. В таких случаях, каким образом оценивается снесенная недвижимость?

Одилжон Исламов: — По правилам, существующим на сегодняшний день при оценке, то есть идентификации подобной снесенной недвижимости, возникнут проблемы. В стандартах оценки есть такие правила, в соответствии с которыми в случае неполучения оценщиком полной информации о недвижимости, он должен произвести оценку, применяя ограничивающие условия. Другого выбора нет. В любом случае, какая-то организация должна определить стоимость снесенной недвижимости. В таком случае оценщик с выездом на место изучает физическое состояние. Также принимается во внимание кадастровые размеры недвижимости.

— В соответствии с законом оценочным организациям выдается лицензия. Каков порядок лицензирования их деятельности? Контролируется ли их деятельность после выдачи лицензии?

Миржамол Миркамалов: — Порядок лицензирования оценочной деятельности осуществляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров №21, согласно которому для получения лицензии оценочная организация в своем штате должна иметь не менее 4-х сертифицированных оценщиков. Контроль их деятельности осуществляется Агентством, которому в электронном виде направляется информация о деятельности оценочных организаций. Все сведения предоставляются в автоматизированном режиме, в бумажном виде не принимаются. В случае направления органами прокуратуры или другими органами представлений, к оценщикам могут быть применены предупреждение или аннулирование лицензии. По вопросу сноса недвижимости совместно с нашей ассоциацией, союзом и обществами  в областях созданы общественные советы. Члены этих советов выдают оценщиками свои заключения рекомендательного характера.

Полную версию беседы можно посмотреть на видео.

Статьи по теме

Добавить комментарий

Последние новости