Обзор рынка недвижимости города Ташкента по итогам июня 2019 года

Экономист-аналитик и независимый эксперт Игорь Цой о состоянии рынка жилой и коммерческой недвижимости в Ташкенте.

0
175
Как снять квартиру в Ташкенте и не сойти с ума

Опубликовано на: Repost.uz 

  • Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июне 2019 года в Ташкенте составила 603 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с маем текущего года составил 0,3%) или 5 157,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 1,1%).
  • Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июне 2019 года в столице составил 558 долларов/кв.м. (темп прироста по сравнению с маем текущего года составил 0,4%) или 4 772,6 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста 1,2%).
  • Средняя стоимость найма квартир в июне 2019 года в Ташкенте составила 4,6 доллара/кв.м. (месячный темп снижения 2,1%) или 39,3 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения 1,3% за месяц).
  • Средняя стоимость аренды офисов в июне 2019 года в столице осталась без изменений — 7,9 доллара/кв.м. или 67,6 тысяч сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 0,8% за месяц).

Квартирный сектор города Ташкента

Вторичный рынок квартир

В июне 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 603 доллара/кв.м., что выше аналогичного показателя мая 2019 года (месяц к месяцу — м/м) на 0,3%. Несмотря на установившуюся жару активность покупателей на рынке вторичного жилья довольно высока.

Цена предложения в национальной валюте за июнь 2019 года выросла на 1,1% — до 5 157,5 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в июне текущего года превысил показатель соответствующего периода прошлого года (год к году — г/г) на 6,3% в долларовом выражении и на 15,4% — в сумовом.

Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в июне 2019 года вырос по сравнению с уровнем предыдущего месяца в долларовом выражении на 0,4% и достиг 558 долларов/кв.м. и в сумовом, соответственно, на 1,2% и 4 772,6 тысячи сумов/кв.м.

Наблюдается заметное снижение количества предложений по продаже квартир: в марте 2019 года количество выставленного на реализацию жилья уменьшилось по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2%, в апреле — на 15% и в мае – на 5,5%. Подобная ситуация наблюдалась и в июне текущего года: число предложений по продаже вторичного жилья сократилось по сравнению с маем 2019 года на 6,2%.

В конце мая текущего года наблюдался всплеск покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном покупатели представлены жителями областей республики (оформление производится на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку). Интерес покупателей не ослабевает и в первый месяц лета.

Одним из факторов активизации на вторичном рынке жилья может являться рост объемов вывоза плодов, ягод и овощей за пределы республики. По данным Госкомстата объем экспорта плодоовощной продукции за январь-апрель 2019 года составил более 440,5 тысячи тонн и достиг 281,3 млн долларов, что на 80,7% больше соответствующего периода прошлого года.

Высокие объемы экспорта плодоовощной продукции сохранялись и в мае 2019 года. За январь-май текущего года было вывезено 592,8 тысячи тонн такой продукции на общую сумму 466,8 млн долларов, что превышает в 1,5 раза стоимость экспортированной плодоовощной продукции за 5 месяцев прошлого года.

Особенно успешным является экспорт перца: за январь-май 2019 года было вывезено перца на сумму 51 млн долларов, что превышает аналогичный показатель января-мая 2018 года в 13,4 раза (для сравнения: за первые 5 месяцев 2019 года Узбекистан экспортировал легковых автомобилей на сумму 18,6 млн долларов).

Фактором, влияющим на поддержку цен на квартиры вторичного рынка столицы, оказался и рост личных трансфертов в республику из-за рубежа. По данным Центрального банка, в Iквартале 2019 года общий объём трансграничных переводов составил 1,1 млрд долларов, что на 12,1% превышает аналогичный показатель соответствующего периода прошлого года.

Наибольший рост денежных переводов от физических лиц наблюдался из Республики Корея (за январь-март 2019 года в Узбекистан из этой страны поступило 34,4 млн долларов, что в 1,6 раза превышает аналогичный показатель заIквартал 2018 года); Израиля, соответственно, 18,5 млн долларов и 1,5 раза; Грузии – 2,2 млн долларов и 1,5 раза; Сингапура – 1,5 млн долларов и 1,5 раза; Польши – 1,1 млн долларов и 1,6 раза и Индии – 0,4 млн долларов и 2,0 раза.

На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывало давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов такого жилья снижать цены.

В июне 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в июне 2019 года выросли на 0,7%, что превышает средний прирост цен предложения по городу Ташкенту.

Традиционно пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах.

Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано и с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича. Однако, в последнее время наблюдается уменьшение величины этого расхождения.

Если до 2011 года соотношение стоимости квадратного метра квартир в кирпичных и панельных домах соответствовало коэффициенту 1,20 – 1,22 (цена предложения квадратного метра жилья, расположенного в кирпичном доме, была примерно на 20-22% дороже стоимости квадратного метра квартиры в панельном или монолитном домах), то в настоящее время этот коэффициент уменьшился до 1,07 и имеет тенденцию к дальнейшему снижению.

Причина проста: жилье в панельных домах привлекало своей дешевизной по сравнению со стоимостью квартир в кирпичных домах, а рост цен на кирпичное жилье ограничивается платежеспособным уровнем населения. В результате, из-за повышенного спроса на панельное жилье, происходит «подтягивание» цен квартир в панельных домах к ценам в кирпичных. Так, если в июне 2019 года по сравнению с июнем 2011 года СЦП квадратного метра увеличилась на 27,2%, то цена предложения квадратного метра в кирпичных домах выросла за этот период лишь на 19,5%, в то время как в панельных домах этот показатель поднялся на 34,3%).

При этом продавцы квартир в кирпичных домах не имеют возможности пропорционально повышать цены продаж, так как спрос может упасть до критического уровня и квартиры могут или не продаться, или их реализация растянется на длительное время. Кроме того, квартиры в панельных домах (кроме «хрущевок») имеют лучшую планировку и большую площадь, чем в кирпичных домах типовых проектов.

В июне 2019 года отмечено разнонаправленное движение цен предложения в сегменте дорого жилья и квартир эконом-класса. Так, в июне 2019 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с маем текущего года возросла на 2,9%, при этом цена жилья эконом-класса снизилась на 2,2%. Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в июне 2019 года вырос до показателя 2,7.

Почти 66% квартир, выставленных на продажу в июне 2019 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает более 67% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 25% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов, 26% — с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и почти 16% — от 40 до 50 тысяч долларов.

В июне 2019 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные квартиры (32,2% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (32,9%).

В начале лета 2019 года в Ташкенте наблюдалась разнонаправленное движение цен предложения в зависимости от района.

На динамику цен предложения оказывает влияние курс сума к доллару.

Министерство юстиции опубликовало список категорий граждан, которые могут претендовать на получение квартиры в домах, построенных по программе строительства доступного жилья.

Доступное жилье физическим лицам предоставляется при наличии одного из следующих критериев: отсутствие собственного жилья и проживание на условиях найма (аренды), безвозмездного пользования или в ветхих жилых домах; проживание совместно с другой или другими семьями в одном жилом доме (одной квартире); многодетная семья; воспитание ребенка (детей) матерью (отцом) в неполной семье; наличие в составе семьи лица, страдающего тяжелым видом хронического заболевания и нуждающегося в проживании в отдельном помещении; наличие в составе семьи инвалида первой группы; несоответствие площади жилья социальной норме, предусмотренной законодательством; обучающиеся докторанты, начиная со 2-го курса базовой докторантуры в институтах послевузовского образования.

Напоминаем, что «социальная норма площади жилья устанавливается Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента, но не ниже шестнадцати квадратных метров общей площади на одного человека, а для инвалидов на креслах-колясках — не менее двадцати трех квадратных метров» (статья 42 Жилищного кодекса).

Первичный рынок квартир (новостройки)

К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством здания, сооружения, жилого помещения и с момента его принятия прошло не более трех лет.

В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний.  Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур. Но главное, как и на рынке вторичного жилья, при формировании цены действует принцип трех «М»: «Место, место и еще раз место».

Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 3 тысяч предложений, то на первичном – всего около 250 предложений, что делает невозможным добиться репрезентативности данных по стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках.

С 1 января 2019 года большинство застройщиков перешло на уплату общеустановленных налогов. Наблюдение за предложениями девелоперов показало, что многие из них повысили цены к концу 2018 года на 8-12%. Вместе с тем, существуют квартиры в новостройках или строящихся домах, на которые застройщик установил скидки в цене или предоставляет бонусы. Кроме того, в июне 2019 года ряд застройщиков стали предлагать приобретение квартиры с рассрочкой платежа.

С приближением срока ввода здания в эксплуатацию застройщики, как правило, повышают цены. Так, в жилищном комплексе «Chehov» стоимость двухкомнатной квартиры (общая площадь 60,5 кв. метров) была в марте текущего года 609,5 млн сумов, в апреле — 612,84; в мае — 616,08; в июне – 619,69 млн сумов (отчасти увеличение цены объясняется и снижением курса национальной валюты).

Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.

Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.

Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).

Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения» и статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закону «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).

Вопросы предоставления постоянной прописки в Ташкенте и Ташкентской области продолжают обсуждать в социальных сетях и СМИ. На отсутствие решения вопроса об отмене ограничений на приобретение жилья на вторичном рынке жилья в столичном регионе гражданами, имеющими постоянную прописку в других регионах страны, указывает и общенациональное движение «Юксалиш», которое изучило мнения граждан по данному вопросу.

С 3 по 11 июня 2019 года на Telegram-канале «Jamoatchilik fikri» («Общественное мнение») движение «Юксалиш» провело опрос, в котором приняло участие 17,7 тысячи человек. Почти половина респондентов — 49 процентов— отметили, что данный порядок абсолютно противоречит конституционным правам граждан.

Общенациональное движение «Юксалиш» предлагает принять следующие меры:

  • заменить порядок постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области на систему постановки на учет по месту жительства. При этом осуществлять процедуру постановки на учет в упрощенном порядке через центры государственных услуг и Единый портал интерактивных государственных услуг;
  • признать право собственности граждан, не имеющих постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, на недвижимое имущество не только на первичном, но и вторичном рынке, в том числе путем заключения договора об отчуждении и дарении недвижимого имущества.

Всего в 2019 году в Ташкенте построят 350 многоэтажных жилых домов на 16 тысяч квартир.

В Серелийском районе возведут 159 домов. В квартале «Узар» 45 домов выделят для семей, нуждающихся в соцзащите. В махалле «Олмос» Яшнабадского района появятся 11 новых домов для семей военных.

Свыше 90 домов сдадут в эксплуатацию для семей, чье ветхое жилье было снесено. Новые дома построят на средства из госбюджета и других инвестиций.

29 июня 2019 года в ходе пресс-конференции первый заместитель хокима города Ташкента по вопросам архитектуры, капитального строительства и развития коммуникаций Даврон Хидоятов сообщил, что хокимият столицы до конца августа текущего года примет документ, который не позволит больше строить многоквартирное жилье под видом индивидуального. Получение разрешения, разработка, согласование проекта и приемка в эксплуатацию индивидуального частного домостроения гораздо проще, чем в случае с многоквартирным домом: это позволяло некоторым застройщикам оформлять документацию на возведение индивидуального дома, но фактически строить многоквартирный дом, продавая затем в нем квартиры в виде долевой собственности.

Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.

Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты — пламя должно затягиваться внутрь.

Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.

Особое внимание уделите проверке не находится ли приобретаемая квартира в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).

Рынок найма квартир и аренды офисных помещений

Рынок найма квартир

Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в июне 2019 года снизилась по сравнению с уровнем прошлого месяца на 2,1% и составила 4,6 доллара/кв.м. Уменьшение показателя найма квартир в июне текущего года объясняется увеличением предложения сдаваемых квартир почти на треть по сравнению с маем 2019 года.

В сумовом выражении стоимость найма также сократилась до 39,3 тысячи сумов за кв. метр или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание в национальной валюте понизился на 1,3%.

На рынок начало вновь возвращаться жилье, ранее сданное в наём гражданам и семьям, чьи дома попали под снос и которые получают квартиры в новостройках.

Традиционно спрос на съемное жилье в летний период резко возрастает с началом вступительных экзаменов в высшие учебные заведения и во второй половине августа (перед началом нового учебного года).

Начиная с августа 2017 года (дно: июль 2017 года, когда размер стоимости найма квартир снизился до 3,8 долл./кв.м.) наблюдается повышательный тренд платы за наём. С осени 2017 года происходило резкое снижение количества предложений о сдаче в наём квартир, а срок экспозиции (время нахождения объекта на рынке найма недвижимости с момента начала рекламы или поиска наймополучателя до момента снятия предложения в связи с нахождением наймополучателя и совершением сделки) сократился с 3,5 недель до 1,5 недели. В настоящее время фиксируется удлинение срока экспозиции до 2,5 недель.

Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).

В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).

Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах — влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».

Рынок аренды офисных помещений

Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимыми реформами и активизацией экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.

В июне 2019 года средняя стоимость аренды офисных помещений в столице осталась на уровне прошлого месяца — 7,9 доллара/кв. м. общей площади. В сумовом выражении размер аренды офисов увеличился на 0,8% и достиг 67,6 тысячи сумов/кв.м. общей площади.

С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м.)

Создание условий для развития предпринимательства усиливает потребность бизнеса в офисных помещениях. На 1 июня 2019 года в Ташкенте было создано 9,8 тысячи предприятий и организаций.

Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в июне 2019 года, соответственно, 7,9 и 4,6 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в найм.

 

При подготовке обзора использованы  материалы печатных СМИ (платные объявления). Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.

В связи с этим,  автор и редакция не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.

Добавить комментарий